Bardzo wielu ludzi w bliższej bądź dalszej przyszłości planuje zakup mieszkania czy domu. Wydatki z zakupem nieruchomości są zazwyczaj bardzo duże i podjęcie decyzji o takim kroku należy głęboko przemyśleć. Zatem decyzja o zakupie nieruchomości wymaga gruntownego przemyślenia i uwzględnienia różnych czynników, jakie mogą mieć wpływ na tę decyzję. Jednym z takich czynników, które zasługują na uwzględnienie jest stan prawny nieruchomości, która ma zostać nabyta. Jeśli nie będziemy mieli pewności, co do tego to w przyszłości mogą pojawić się ewentualne problemy np. problemy z udzieleniem kredytu.
Czym jest stan prawny nieruchomości?
Tym, czym jest stan prawny nieruchomości tj. jednolitej definicji nie znajdzie się w polskich przepisach. Natomiast interpretując ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz ustawie o księgach wieczystych i hipotece można powiedzieć, że stan prawny nieruchomości to zbiór praw, jakie jej przysługują np. prawo własności. Inaczej można określić, że stan prawny nieruchomości to stan prawny, który będzie zgodny z prawem materialnym, czyli to, co na papierze będzie zgodne z rzeczywistością.
Można, zatem powiedzieć, że na stan prawny nieruchomości mogą składać się wszelakie dokumenty w postaci aktów prawnych, orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych, które to wpływać mogą właśnie na nabycie nieruchomości. Informacje te można pozyskać m.in. z informacji wyciągniętych z księgi wieczystej, ewidencji gruntów, też z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz innych dokumentów posiadanych przez sprzedającego nieruchomość np. umowy czy potwierdzenia, że dana nieruchomość nie jest zadłużona u dostawcy prądu czy zaświadczenie z ewidencji ludności na temat zameldowania osób w danej nieruchomości.
Wobec powyższego analiza stanu prawnego nieruchomości jest zawsze uzasadniona przed podjęciem decyzji o zakupie. Można samemu dokonać takiej analizy lub zlecić na przykład prawnikowi zajmującemu się nieruchomościami, aby dokonał takiej analizy za nas. Takie działania mają na celu ustalenie czy nieruchomość jest wolna od obciążeń, a co za tym idzie czy będą problemu bądź nieprawidłowości związane z nieruchomością.
Skąd czerpać informację o stanie prawnym nieruchomości?
1. Spośród wcześniej wspomnianych dokumentów najważniejszym z nich, który pozwoli na pozyskanie informacji o nieruchomości jest księga wieczysta. Zawierają się tam dane dotyczące praw i roszczeń danej nieruchomości.
Zawsze sprawdzenie księgi wieczystej powinno być pierwszym krokiem w badaniu stanu prawnego nieruchomości. Informacje, jakie możemy tam uzyskać dotyczą:
– właściciela lub właścicieli nieruchomości,
– jakichkolwiek ustanowionych na niej zabezpieczeń np. hipoteki czy zastawy,
– ustanowionej służebności, ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością (np. sądowy zakaz zbycia lub obciążenia nieruchomości na czas trwania procesu sądowego),
– decyzji administracyjnych oraz orzeczeń sądowych dotyczące badanej nieruchomości.
By móc sprawić księgę wieczystą nabywanej nieruchomości musisz znać jej numer. Sprzedający nieruchomość powinien ją przekazać potencjalnemu kupującemu, aby mógł się zapoznać z jej zapisami i upewnić, że transakcja pod tym kontem nie jest obarczona ryzykiem. Księgę wieczystą można przeglądać poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl.
Po pobraniu księgi wieczystej zauważyć można, że składa się ona z kilu części tzw. działów. Te istotne w czasie badania to:
– dział I – zawiera podstawowe parametry nieruchomości (jej położenie, powierzchnia, numer działki, liczba kondygnacji itp.);
-dział II – wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości (w przypadku większej ilości współwłaścicieli, jaki mają w niej udział) oraz to, kto ma do niej prawo wieczystego użytkowania;
– dział III – pokazuje, jakie obciążenia posiada nieruchomości na rzecz osób trzecich, np. służebność gruntowa lub przesyłowa, prawo użytkowania, czy dożywocia;. Zaleźć tu można również zapisy dotyczące roszczeń wynikających np. egzekucji komorniczych;
– dział IV – informuje o tym czy nieruchomość obciążona jest wpisami na hipotece, (jeśli tak, kto jest wierzycielem/ wierzycielami i jaka jest wielkość tego obciążenia).
2. Następnym miejscem, w którym znajdziemy informacje o nieruchomości jest wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, który uzyskuje się w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta, na terenie, którego znajduje się nieruchomość.
Z treści tych dokumentów pozyskamy informacje takie jak: administracyjne położenie nieruchomości, jej usytuowaniu względem innych nieruchomości, adres administracyjny, powierzchnia nieruchomości czy też o kategorii użytku gruntowego. To, co zawarte jest we wpisie i wyrysie gruntów powinny być zgodne z informacjami zawartymi w księdze wieczystej danej nieruchomości.
3. Kolejnym istotnym dokumentem jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan ten jest aktem prawa miejscowego, w którym to określa się przeznaczenie nieruchomości na danym terenie. Warto go sprawdzić głównie w przypadku nabywania działki pod budowę domu. Szczególnie, że może się okazać, iż budowa domu mieszkalnego w ogóle nie będzie możliwa ze względu na to, że teren jest gruntem leśnym lub rolnym.
Jak również warto go poznać, bo może okazać się, że niedaleko nieruchomości, którą chcemy nabyć zaplanowana jest budowa drogi czy fabryki, a to może wpłynąć zarówno na ceną jak i na to, co będziemy mogli zrobić z nieruchomością w przyszłości. Oczywiście w znaczący sposób wpływa to też na bieżącą decyzję o zakupie.
4. Innymi wartymi sprawdzenia kwestiami czy też dokumentami są między innymi zaświadczenia z gminy, starostwa, spółdzielni czy wspólnoty czy dana nieruchomość nie ma jakiś zadłużeń wobec takiego podmiotu. Co prawda banki przy udzielaniu kredytu hipotecznego nie wymagają pozyskania takich informacji, ale informacje te mają znaczenie dla przyszłego nabywcy nieruchomości? Można spotkać się z przypadkami, w których to np. spółdzielnia próbuje dochodzić takich roszczeń od nowych właścicieli nieruchomości.
Kolejną kwestią wartą sprawdzenia przed nabyciem nieruchomości jest by potwierdzić w ewidencji ludności, czy ktoś jest zameldowany w nieruchomości, którą chcemy nabyć oraz jaki rodzaj meldunku to jest. Dodatkowo można zażądać od sprzedającego nieruchomość, aby przed transakcją uporządkował te kwestię. Pozwoli to na uniknięcie zakupy nieruchomości z niechcianymi lokatorami.
Jak zabrać się do sprawdzania stanu prawnego?
Po uzyskaniu informacji z wyżej wymienionych dokumentów najlepiej jest porównać je ze sobą i dokonać ich analiza stanu prawnego ze stanem rzeczywistym. Jest to ważne, bo może okazać się, że niektóre z pozyskanych danych nie zgadzają się, co wbrew pozorom zdarza się dość często. Jeśli nie jesteśmy w stanie samodzielnie przyjrzeć się dokumentów i ich przeanalizować to należy się zastanowić, aby zlecić sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości specjaliście. Zajmują się tym np. agencje nieruchomości, a także prawnicy, którzy oferują usługę w postaci audytu nieruchomości (zwanego także due diligence nieruchomości).
Zatem można powiedzieć, że sprawdzanie stanu prawnego danej nieruchomości jest czymś kluczowym dla każdego, kto planuje zakup lub wynajem nieruchomości. Dzięki takiej analizie można uchronić się od wielu problemów związanych z nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości oraz jak to było wspomniane na początku upewnić się, że stan prawny nabywanej nieruchomość jest zgodny ze stanem rzeczywistym, co pozwoli na uniknięcie potencjalnych strat finansowych oraz kłopotów związanych z tą nieruchomości.
